2017年05月25日

契約までの経緯その1:超格安物件発見

以前から漠然と「将来、我が家のねこたちをスタッフとして猫カフェをやってみたい」と思っていた。お店をはじめるにはどれくらいの資金やどんな手続きが必要なのか調べてみよう、と思ったのが2006年8月15日頃。

飲食業経営のノウハウやら不動産サイトやらをぼんやり眺めていたとき、「28平米店舗賃料10万管理費3万」とだけ記載され、敷金礼金保証金などの記載のない物件情報が目に飛びこんできた。場所は新井1丁目。我が家から徒歩2〜3分の場所だ。

思わず「猫カフェのようなことも可能か?」と問い合わせのメールを出してしまった。

2日後、不動産屋から「猫カフェもOK」との返事と、図面など詳細情報が送られてきた。現状はバー店舗の居抜きで、テーブル・椅子などすべて揃っているとある。そして契約に必要な資金は、前家賃(管理費)の13万円のみと明記されていた。

ただし、A4で2枚ほどの説明書きがあり、「店舗のルームシェア」と聞いたことのない言葉が書かれている。ひとつの店舗を最大5人の経営者が共同で使い、経営者の人数が増えてくるとひとり当たりの賃料・管理費が安くなるという。

時間や空間をどのようにシェアするのか、検討がつかなかったけれど、「なんかおもしろそう」「この値段なら今でも猫カフェはじめられるかも?」という気持ちがむくむくと湧いてきたため、とりあえず内見の約束をした。

「店舗のルームシェア」ということが、最近ではよくあることなのか、ほかにも格安物件はあるのか、という疑問があったため、中野周辺の不動産屋数件めぐってみたが、初期費用として家賃の10倍程度を用意しなければならないのが相場。「13万円ポッキリ」という物件はかなりレアだということがわかった。なぜ、こんなに安いのか気持ち悪いような……。


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2006年09月12日

契約までの経緯その2:内見

 8月20日に内見。ひとりだとちょっとこわかったのと、他人の意見も聞いてみたかったことから、仕事の先輩Oさん、我が家出身の猫オーナーさんのKさん&Eさんを誘って現場へ。

 そこは新井の商店街の真ん中で、マンションの半地下にある。そこにはスナック、バーなどの小さな店舗が10数軒並んでいるが、昼間だったせいか、ほとんどの店のシャッターが降りていた。

1店舗だけ営業中だったのが、テディベアショップ。そのテディベアショップがあるおかげで、「ミニ飲み屋街」という印象がだいぶ薄くなっていると思う。

 さて、シャッターをあけて店内にはいると……。4人とも絶句。以前の店舗の備品が全て残っているのだが、椅子もテーブルも安っぽいうえ、壁や床の色合も「場末のスナック」という雰囲気。たてつけの悪いカウンターテーブルも邪魔くさい。

 しかし、今ある備品を全て撤去し、壁を白にして床をフローリングにできれば、猫カフェもあり得なくもないかも、という気がしてきた。なんたって13万円。しかも我が家から徒歩2〜3分。お試しではじめてみて、うまくいかなくてもリスクは少ない。

 問題はリフォームの可否と、「店舗のルームシェア」の内容につきる、と思った。私がひとりめの経営者として入り、ふたりめが現れたとき、ふたりのビジネス内容があまりに食い違った場合、私に2人目を拒否する権限はあるのか、ということが一番の気がかりだった。

 立ち会ってくれた不動産会社の方にその旨を伝えると、「それなら一度大家さんと会って直接聞いてみて」とのこと。さっそく大家さんとの面談日時調整を依頼した。

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2006年09月13日

契約までの経緯その3:大家さんとの面談

8月22日、夜8時から大家さんと面談。

私の確認したかった点は「床と壁のリフォーム可能か」「2人目、3人目の入居希望者が私の店の雰囲気にそぐわないような場合、私は拒否することも可能なのか」ということに尽きる。

最初の大家さんの答えは、「お金をかけずに商売をはじめてもらってステップアップしてもらうことにルームシェアの意義があるので、現状のまま使って欲しい(リフォーム・備品撤去不可)」「共同経営によってお互いのビジネスに相乗効果が生まれることを期待するので、基本的に入居希望者は受け入れる」ということだった。

その条件で、お店をはじめるのは難しいと思い、私は何度も「じゃ、この話はなかったということで……」と席をたとうとしたが、そのたびに不動産屋さんが仲介・妥協案を提示してくれた。不動産屋さんとしては「店舗のルームシェア」という ビジネスモデルをなはじめてみたいたい・成功させたい、 というもくろみがあり、その第一号が「女性店長」というのは イメージがよかったらしい。

結局、
・冷蔵庫以外の可動備品の撤去
・簡単に原状回復できる範囲でリフォームOK
・ルームシェアの2人目以降の面接には、私も立会い、あまりにイメージが違う業種の場合は拒否権あり
という条件に落ち着いた。面談約2時間半。

この時点で、10月1日オープンをめざして動いてみようかとほぼ決意。
(しかし、この後、いくつもの壁が立ちはだかり、契約締結までに約3週間を要することに)


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契約までの経緯その4:動愛法の壁

大家さんとの面談翌日のこと。猫とのふれあいを目的とした猫カフェは「動物の展示」業にあたり、動物取扱業登録が必要なのではと思い、動物愛護法をチェックした。

動物取扱業登録をするには「事業所ごとに常勤かつ専属の動物取扱責任者をおかなくてはならない」とある。

私は、自宅を事業所、私自身を動物取扱責任者として東京都に「販売」についての動物取扱業届出をしている(2006年9月現在、登録への切り替え中)。最初は、そこに「展示」を追加すればすむ話だろう、と軽く考えていた。

しかし、気になるため翌日に動物愛護センターに問い合わせをした。その結果、わかったことは以下の通り。

・ 動物とのふれあいを目的とする場合は、「展示」業としての登録が必要で、そのためには「事業所ごとに」「常勤かつ専属」の「動物取扱責任者」が必要。動物取扱責任者は兼任不可。(私は、自宅以外の場所で動物取扱責任者になれない)

・ 仮に自宅での業務に「展示」を含むとしても、私自身が展示についての動物取扱責任者の要件を満たさない(「展示」業について6ヶ月以上の実務経験もしくは愛玩動物飼養管理士か獣医師の資格が必要)

・ ドッグカフェの場合は動物取扱業登録不要(飼い主が自分の犬を連れてくるだけで、動物とのふれあいなどを目的としているわけではないから)

・ 喫茶店経営をする際に、店長が自分の飼い犬(猫)を連れてきたり、お店に看板犬(猫)がいる程度ならば動物取扱業登録不要。ただし、それらを宣伝して集客する場合は、動物取扱業登録することが望ましい。

要するに、猫とのふれあいを目的とした、いわゆる「猫カフェ」を開くには、私以外に動物取扱責任者となってくれる人を雇わなくてはならないということになる。常勤のスタッフを雇うのは経済的にちょっと難しい。

今回、お店を開くのをあきらめるか、「猫とのふれあい」以外で集客することを考えるか・・・・・・。目の前に壁がたちはだかった気がした。


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2006年09月14日

契約までの経緯その5:珪藻土塗り体験

動物愛護法の壁にぶつかった頃、『AERA』が「中古マンションはいまが買い時」という特集を組んでいた。私自身築40年のマンションに住んでおり、現在住んでいる部屋を買い取るかどうかについて悩んでいたこともあり、『AERA』を購入。

記事の中で、壁に珪藻土を自力で塗ってリフォームした例が紹介されていた。珪藻土を塗ってそこに子供の手形を押すと記念になる、といった話も紹介されており、「珪藻土を塗って猫の肉球スタンプを押したらかわいいかも」と思う。

さっそくネットで珪藻土について検索すると、近所(阿佐ヶ谷)で体験セミナーを開催していることがわかった。

日本ケイソウド建材株式会社
http://www.ecoqueen.com/nuritaiken_style.htm

さっそく予約を入れ、8月26日に我が家の猫オーナーEさんとともに、阿佐ヶ谷・住たいる工房さんの体験セミナーに参加。

まず、珪藻土についてのレクチャー。漆喰と珪藻土の一番の違いは、珪藻土は水分を吸収するということ。実際に珪藻土に霧吹きで水をかけると驚くほど吸収する。漆喰だと水を吹きかければ水滴となり流れてしまう。そして、珪藻土は湿度が高いときは水分を吸収し、湿度が低いときは水分を放出し、湿度を調節してくれるのだそうだ。

また、アンモニアなどのにおいは分解してしまうというし、タバコのヤニもつかないという。

そして、大量のマイナスイオンを放出するそうだ。家の中のほこりなどはプラスのイオンを帯びているが、マイナスイオンはそれと結びつく。そうするとほこりは空中を舞うことなく床に落ち、掃除機で簡単に吸えるようになるんだそうだ。だから、ぜんそくやアレルギーにも非常に効果的だという。ペットのいる家にはピッタリ!キャットカフェの壁はぜひ、珪藻土を使いたいと思った。

レクチャー後、実際に珪藻土塗りを体験。店長の松原さんが塗るのを見ているといとも簡単そうだが、実際に自分で塗ると力加減が難しい。思ったより力が必要だ。でも、ちょっとコツをつかむと楽しくなってくる。

体験セミナー後、ちらっとキャットカフェの話をし、簡単に原状回復ができるような方法で、壁に珪藻土を塗ることができるか質問したところ、現状の壁紙の上から直接珪藻土を塗って、退去時に壁紙を戻すのが一番現実的かつ低コストであるとの意見だった。また、松原さんが一度物件を見てくれるということになる。

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2006年09月15日

契約までの経緯その6:白紙に戻る

現状の壁紙の上から珪藻土を塗り、退去時に壁紙を張り替えたいということを不動産屋経由で大家さんに相談したところ、「今回のことは白紙に戻してほしい」との連絡があった(8月28日)。

今の壁紙より珪藻土の壁のほうが物件価値が高くなること、退去時に原状回復することなど説明しても聞く耳をもってくれないとのこと。最初にキャットカフェをしたいといったとき、退去時に壁紙が猫の爪で傷つけられても修復の義務は一切ないと言われたのに、おかしな話である。

しかし、大家さんは執拗に「壁に直接珪藻土を塗るのだけはダメ」といっているという。念のため、大家さんをもう一度説得してほしい旨、不動産屋に伝える。

すると、大家さんがもう一度私に会いたがっているという連絡がはいる。よくよく話を聞くと、どうも大家さんは私がルームシェアの趣旨をわかっていないと思っているらしい。ルームシェアの話をきちんとわかってくれたら、もう一度考えなおす余地があるとのこと。

少ない資金でお試しに店舗経営をはじめられるということ、数人の共同経営というところがポイントなのに、大掛かりなリフォームをすると、私が店舗を独占したがるのではないか、ということを恐れているらしい。先の面談で、ふたりめ・三人目につき、私の拒否権を認めさせたが、私が永遠にふたりめ以降の入居者を拒否するのではないか、と。

また、大掛かりなリフォームをし、かつ退去時に現状回復してでていくほどの資金があるならば、通常の形(高額な権利金あり)での契約にしてほしい、とも思っているようだ。通常の権利金などを支払う形ならば、好きにリフォームしてよいという。

なるほど。それなら、壁に直接珪藻土を塗ってはいけないという点に妙にこだわっていた点にも納得ができる。

そこで、私が「店舗のルームシェア」の趣旨を理解していること、今後のビジョン、二人目以降の経営者について私と大家さんの意見が対立したときの対策について書面にまとめ、不動産屋経由で大家に送ってみた。どうなることやら?

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2006年09月16日

契約までの経緯その7:プロの意見

白紙にもどりそうな状態ではあったけれど、8月29日に住たいる工房の松原さんに物件を見ていただいた。

この物件は、28平米(8坪)で細長く、まんなかにカウンターテーブルがある。この広さでも形によっては広く見せることも可能だけれど、細長い上に真ん中にカウンターテーブルがあるというのが難点だという。

ソファや椅子はおかず、床にフロアクッションなどを置くことを想定していたのだが、床に座るとと目線の位置にカウンターテーブルがきてしまって圧迫感がある上、細長い部屋で床に座るとより狭い印象になるという。

カウンターを撤去できて、内装にある程度手を入れられるならこの部屋でキャットカフェをすることもありうるけれど、現状では厳しいというのが松原さんの印象だった。

住たいる工房さんは店舗をよく手がけていらして、 手がけた店舗は必ず当たる、 当たらないと思ったら手がけない、という。 この物件、当時の私のビジネスプラン、予算では「やめたほうがいい」というのが率直な意見だった。

とはいいつつファンやダクトの隠し方などをその場で考えてくださって、壁に直接珪藻土をぬれるかどうかのチェックもしてくださった。そして、まず損益分岐点を出したほうがよい、と アドバイスをいただいた。恥ずかしいことに、そのときの私の答えは「損益分岐点って何?」だった。

損益分岐店の考え方を簡単に教えていただいたが、どうやら店舗経営の基礎の基礎となるものらしい。とりあえず計算してみて、松原さんに見ていただくことにした。その結果、再検討し、私の予算の中で何ができるかを考えてくれるという。

この日の課題は、損益分岐点を出すことと、カウンターテーブルを撤去することまで大家さんに交渉すること。壁に珪藻土を塗るといっただけで「白紙に戻す」というような大家さんとの交渉の余地はあるのか!?


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契約までその8:損益分岐点

店舗を経営しようと思ったら、まず最初に考えなくてはならないのが損益分岐点らしい。簡単にいえば、毎月の固定費(賃料、光熱費、人件費など)を、稼働日数や客単価で割っていき、1日何人の客がくればペイするのかを計算すること、になるだろう。この数値を出しておけば、その日ごとにどれくらいの利益がでているのかを知ることができる。

とりあえず、29日のうちにざっくりと計算したものを松原さんに送ってみた。すると数時間後に、細かい計算式を入れたエクセルの表と私の出した損益分岐点に対する厳しいコメントが返ってきた。

最初、私が店番をした分の時給は固定費に組み込んでいなかった。しかしそれはダメだそうで、私が働いた分も固定費に組み込む(私も給料をもらう)と、私が最初に設定した客単価ではほとんど利益が出ない。健全な経営とはとてもいえないから、このままならやらないほうがよい、ということだった。

そのエクセルがとても便利な表だったので、さっそく数値をいろいろ入れ替えてシミュレーションしなおしてみる。スタッフの時給をさげて人件費を落とし、かつ料金を少し高く設定してて計算しなおしつつ、客単価をあげるためにどんな工夫が可能かの企画案をピックアップしていった。

その損益分岐点シミュレーション修正版を送ると、松原さんがコメント&課題を返してくれる。そんなやりとりが数回あって、シミュレーションがNO5になったとき「この程度まで持ってこられるなら、実現の可能性が見えてきましたね」というお言葉をいただく。私が「損益分岐点」という言葉を知ってから、ここまでが約1日。

実現可能といわれると、あの店でキャットカフェをやってみたいという気持ちが俄然強くなる。前日にさまざまな書面を送ってはあったけれど、ダメ押しでこの損益分岐点のシミュレーションを送り、「リフォームした上で店舗のルームシェア第一弾としてキャットカフェをやらせてほしい」ともう一度頼み込む。

この時点で、10月上旬オープンするには、かなりタイトなスケジュールになっていた。プランタン銀座の猫展が10日から予定されていたことや、10月には我が家で猫の出産が続くことから、10月上旬のオープンが無理なら、今回は見送るしかないという状況でもあった。

大家さんには「8月中にお返事をいただけないなら、今回のことはなかったものとして潔くあきらめます」と伝える。

あとは待つのみ。


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2006年09月17日

契約までの経緯その9:運命の日

9月1日、夕方6時過ぎに、店舗の大家さんから携帯に電話があった(大家さんから直接電話があったのははじめて)。

「あなたの情熱と企画力にかけてみることにしました。 できる限りのサポートはしますから頑張ってください」

このときの感情をどう表現してよいかわからない。信じられないような、「やったあ!」と叫びたいような、「やっぱり」というような。大家さんにお礼の言葉を言いながらも、夢を見ているようなボーッとした状態だった気がする。「キャットカフェをはじめられる」という実感がわいてきたのは、住たいる工房の松原さんに報告の電話を入れたとき、だったと思う。

松原さんの第一声は「OK出ちゃいましたか(笑)」だった。そりゃ、損益分岐点もわかってないうえ、全然予算のない客のリフォームだからねぇ……。でも、翌日の朝一で打ち合わせをしていただくことになった。

そしてさらに、ビッグニュースが! その夜8時頃、J出版から電話があり、 「森のねこ」の写真で写真集を作りたいとのお申し出をいただいたのだ。いつかかたちにしたいと思っていたけれど、こんなに早く形になるとは思わなかった。

J出版に、私は昨年秋に写真集と猫本の企画を持ち込んでいたが、なしのつぶてだった。当時の社員はほとんど やめてしまって、私に連絡をくれたのは全然知らない編集者。その編集者は、3部作の写真集(犬、猫、子犬&子猫)を企画していて、 猫の部分だけどうしてもピンとくる写真(写真家)に 出会えなかったという。

それで、社内で「なんか猫の写真ない?」と 聞いて回ったところ、誰かに「そういえば、棚の隅になんか猫の資料あったよ」といわれ、 探してみたら、森のねこの写真。 それを見たときに、「これだ!」と思ってくれたんだとか(私の企画書等の引継ぎはまったくなされず、資料は棚の隅で忘れ去られていた)。

この日はあまりの嬉しさに、眠りにつくことができなかった。私にとって、9月1日は一生忘れられない日になりそう。


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2006年09月18日

契約までの経緯その10:OKは出たものの

大家さんのOKは出たものの、「店舗のルームシェア」という初の試みなだけに、不動産屋さんが契約書を作成するまでに時間がかかった。

リフォーム計画のほうは、それっとばかりに、9月2日に打ち合わせ、5日に店舗実測、10日には図面完成、と進んでいった。オープンは10月7日に決定し、リフォーム開始は12日からの予定だった。

しかし、備品の移動、鍵の引渡し、そして契約書へのサインが遅々としてすすまない。不動産屋には12日から工事をしたい旨を何度も伝えているのに、なんと「15日から工事」と勘違いされていたりもして、イライラは募る。契約直前は胃がキリキリと痛み、夜は全然眠れないほどになってしまった。

毎日しつこく不動産屋に電話し、契約書のひながたを送ってもらったのが9月8日。それも午前中に届く予定が午後になっても届かず、ようやく夕方頃に届く。しかも、私から提示した条件(ふたりめ以降の経営者について等)がまったく加味されていない。修正案を送るが、「私→不動産屋→大家さん→不動産屋さん→私」と話が進むため、返事がなかなかこない。さらにイライラが募る。

10日の時点で、「原状回復費用70万を退去時に負担すること」「現存する備品は私のほうで処分すること」という条件がきた。現状回復費用70万というのは高いのでは? あの不用品全部こっちで処分!? と思ったが、ここで交渉をする余力はなし。ここで交渉をはじめると、引渡しがどんどん延び、工事をはじめられなくなると思った。「退去するまでに70万余分に稼げばいいんでしょッ」と半ば投げやりに条件をのむことにした。

早く契約書作って! 鍵引き渡して! と気持ちは焦る。とりあえず、11日夜に契約&鍵引渡しということになるが、大家さんが忙しいため、11日夜に大家さんの仕事が終わったら連絡が来ることに。

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2006年09月19日

契約までの経緯その11:ようやく……

9月11日夜9時過ぎに、ようやく店舗について契約を締結することができた。短いようで長い道のりだった、と思う。

「店舗のルームシェア」について、私の提案がほぼ全面的に通り、原状回復費用については大家さんの意見を尊重した、という形になった。主な点は以下の通り。

●ふたりめ以降の共同経営者があらわれ、その人の入居の可否につき、私と大家さんで意見が対立した場合、契約より2年間は私の意見を優先する(2年経過後は、意見が対立した場合に私が退去する)

●私が退去するときは原状回復費用として70万を支払うが、共同経営者がいる場合は、頭割りにした金額を私だけ納めて行く(それ以降も、退去する人が出た時点で、残額を頭割りにして、退去者のみ納めて行く)。※この方法は、住たいる工房の松原さん案。

契約書にサインしたとき、リフォームの図面を見せて説明すると、大家さんは「気兼ねなくやってください。遠慮はいりせん。ルームシェアということを成功させることが大切です」とおっしゃった。以前、頑なにリフォームNGと言っていた人と同一人物とは思えない……。

なんども白紙に戻りかけたこのキャットカフェ計画が、本当に実現に向けて動き出せる、と思うと感慨深いものがあった。この日も夜は眠れず。

あとは、リフォームに向けて動き始めるのみ!

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